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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire permet d’obtenir des liquidités pour financer vos projets. Plus flexible que ne l’est un prêt immobilier, il est garanti sur la base de votre patrimoine immobilier.
Voici donc les principaux éléments à connaître concernant ce type de financement.
Sommaire
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A. Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque, s’appuyant sur un bien immobilier. Pour rappel, l’hypothèque est l’une des 3 formes de garanties en France, utilisées principalement par une banque afin de se prémunir contre le risque de non-remboursement de l’emprunteur. Ainsi, il s’adresse aux propriétaires immobiliers qui souhaitent utiliser leur patrimoine, dans le but d’obtenir de la trésorerie.
En d’autres termes, le prêt hypothécaire permet de rendre liquide son patrimoine immobilier, sans vendre les biens en question.
B. Que peut-on financer avec un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est très intéressant, car il permet le financement de nombreux projets :
- Acheter d’un bien à l’étranger ;
- Réaliser un projet immobilier si vous êtres retraité ;
- Effectuer un rachat de crédit ;
- Financer une donation, des droits de succession ou apporter une aide aux enfants ;
- Financer une opération de marchands de biens ;
- Régulariser des retards d’impôts.
C. Prêt hypothécaire ou crédit à la consommation ?
Tout d’abord, il ne faut pas confondre prêt de trésorerie hypothécaire et crédit à la consommation. En effet, le premier inclut une prise de garantie par la banque. Toutefois, il permet d’obtenir un montant de liquidités supérieur à la somme maximale autorisée pour le crédit à la consommation (i.e. 75 000 euros).
De plus, le taux d’emprunt est généralement inférieur à celui du crédit à la consommation, sans oublier que la durée d’emprunt est aussi plus longue (au moins 7 ans, en général).
D. Fonctionnement d’une hypothèque : Comment ça marche ?
Lors d’un crédit hypothécaire, l’argent prêté par la banque pour financer un projet est adossé à une hypothèque sur le bien immobilier. Autrement dit, c’est un droit que la banque détient sur ce bien, afin de se couvrir lors d’un défaut de remboursement.
Le notaire est chargé d’établir l’hypothèque et de la publier au Service de Publicité Foncière.
E. Les conditions du prêt hypothécaire
E.1. Être propriétaire
Tout d’abord, pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut bien évidement être propriétaire. Par ailleurs, le prêt peut concerner un ou plusieurs biens.
Ensuite, une étude du ou des logements en question est nécessaire, pour savoir dans quel cas de figure se situer.
E.1.1. Bien immobilier fini de payer
C’est le cas le plus simple. En effet, dans ce cas, l’hypothèque peut directement être appliquée sur le bien.
E.1.2. Bien immobilier non fini de payer
C’est le cas le plus fréquent. Si vous avez encore un crédit en cours sur votre bien, l’organisme financier va donc devoir racheter le capital restant dû, et appliquer sa propre garantie de premier rang.
E.2. Afficher une valeur de bien suffisamment importante
Il faut naturellement que la valeur du bien soit supérieure au montant prêté. Pour déterminer la valeur minimale, on utilise généralement un ratio hypothèque autour de 70 %. Ainsi donc, le montant prêté dans le cadre d’un prêt hypothécaire ne dépasse généralement pas 70 % de la valeur marché du bien.
E.3. Ne pas être fiché FICP
Pour donner l’accord de prêt, l’organisme financier vérifie l’historique de l’emprunteur. De ce fait, s’il a connu des difficultés à honorer des précédents prêts, cela bloquera l’obtention d’un nouveau crédit. Cette information figure sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.
F. Prêt hypothécaire ou prêt immobilier ?
Même si le prêt immobilier classique fait appel à une hypothèque, il ne s’agit pas d’un prêt hypothécaire.
En effet, le prêt immobilier est destiné à un financement type à usage d’habitation. Il finance par exemple l’achat d’une résidence principale ou d’un terrain. Vous pouvez également inclure le coût des travaux.
Le prêt hypothécaire, lui, est non affecté. Ainsi, l’emprunteur utilise les fonds à sa guise !
F.1. Les avantages du prêt hypothécaire
Les prêts de trésorerie hypothécaire affichent plusieurs avantages. Par exemple :
- L’usage de la trésorerie est libre (financement d’études supérieures, soulte lors d’un divorce ou rachat de parts, reprise de prêts,…). Cela permet de financer un projet purement personnel (hors immobilier) ;
- Le montant du crédit hypothécaire est supérieur au montant maximal qu’autorise la loi pour le crédit à la consommation (i.e. 75 000 euros).
F.2. Inconvénients du prêt hypothécaire
Si le rachat de soulte est certes très avantageux, il n’est accessible que sous certaines conditions (bien immobilier soldé, pas de fichage FICP, etc.).
G. L’hypothèque : votre engagement
La durée de vie de l’hypothèque est identique à celle du crédit. Bien qu’en réalité, elle reste encore inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du crédit, elle n’a plus de rôle à jouer. Au bout de cette année, l’inscription disparaît sans besoin d’intervenir et sans frais.
L’hypothèque peut notamment être levée lors de la revente du bien, ou lorsque le prêt est remboursé par anticipation. La levée de l’hypothèque doit se faire nécessairement via un acte notarié, la mainlevée, qui engendre des frais. Ceux-ci, compris généralement entre 0,3 % et 0,6 %, incluent :
- Les taxes ;
- Les honoraires du notaire ;
- Les droits d’enregistrement ;
- Les frais administratifs de radiation.
H. Conséquences de cette garantie : la saisie immobilière !
Pour résumer, le prêt hypothécaire est un excellent outil pour le financement de nombreux projets couvrant un large spectre. C’est un prêt qui peut se faire sans affectation. De plus, il permet de s’affranchir de certaines limites que nous retrouvons dans le cadre de prêts à la consommation ou de prêts immobiliers classiques.
Néanmoins, il ne faut pas oublier que le prêt hypothécaire est un engagement, une garantie.
En effet, en cas de défaut de paiement, cette garantie s’active. Ainsi la banque peut forcer la vente du bien dans le cadre d’une saisie immobilière. L’objectif est de recouvrir le montant de la dette non éteinte : le capital restant dû.
Malheureusement, les dommages collatéraux (les frais de procédure et intérêts de retard) sont à la charge du débiteur. Ces frais sont non négligeables et il est important de trouver une solution rapidement.
Le cas échéant, les personnes saisies se retrouvent au cœur d’une procédure judiciaire qu’ils ne maitrisent plus. Le cercle vicieux se referme et leurs difficultés financières empirent. A cela s’ajoute le stress, la panique et la peur de voir leur patrimoine s’envoler. Pour terminer, la mise à la porte de leur propre domicile est parfois inévitable. Les conséquences sont dramatiques à tous les niveaux : financier, patrimonial et humain.
La procédure de saisie immobilière touche plusieurs milliers de foyer par an.
Caritey Réméré accompagne ces foyers et les aide à surmonter ces difficultés.
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