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Principe : à quoi sert un prêt hypothécaire ?

Le Prêt Hypothécaire est l’une des 3 formes de garantie en France utilisées principalement par une banque afin de se prémunir contre le risque de non-remboursement de l’emprunteur.

Fonctionnement d’un prêt hypothécaire : Comment ça marche ?

Lors d’un crédit immobilier, l’argent prêté par la banque pour financer le bien est adossé à une hypothèque, autrement dit à un droit que la banque détient sur ce bien afin de se couvrir lors d’une défaillance de remboursement.

Le notaire est chargé d’établir l’hypothèque et de la publiée au Service de Publicité Foncière.

L’hypothèque est utilisée principalement pour le financement d’un crédit immobilier mais elle permet également

  • Un crédit de trésorerie. Le prêt de trésorerie hypothécaire permet de rendre liquide son patrimoine immobilier sans vendre les biens en question. Cela permet de financer un projet purement personnel (hors immobilier). Il ne faut pas le confondre avec un prêt à la consommation car le prêt de trésorerie hypothécaire inclut une prise de garantie par la banque. L’usage de la trésorerie est libre (Financement d’études supérieures, Soulte lors d’un divorce ou rachat de parts, reprise de prêts etc). Le montant du crédit de trésorerie hypothèque est supérieur au montant maximale autorisé pour le crédit à la consommation (i.e. 75 000 euros).

  • Un rachat de prêt. Il s’agit d’une opération bancaire permettant de faire racheter par un établissement de crédit plusieurs emprunts et à garantir le prêt par une hypothèque, qui peut être de premier rang voire même de second rang. Le taux d’emprunt est généralement moins élevé qu’un crédit à la consommation et les critères d’acceptations sont moins strictes avec des durées d’emprunt plus longue.

L’hypothèque peut être levé par exemple lorsque le bien est revendu et que le prêt est remboursé par anticipation. La levée de l’hypothèque doit se faire nécessairement via un acte notarié, la mainlevée, qui engendre notamment des frais. Ces frais (entre 0.3 et 0.6%) comprennent :

  • Les taxes
  • Les honoraires du notaire
  • Les droits d’enregistrement
  • Les frais administratifs de radiation

La durée de vie de l’hypothèque est identique à celle du crédit.  Bien qu’en réalité, elle reste encore inscrite aux services de la publicité foncière 1 an après la fin du crédit, elle n’a plus de rôle à jouer, puisque le crédit est désormais remboursé. Au bout de cette année, l’inscription disparaît sans besoin d’intervenir et sans frais.

Les conditions du prêt hypothécaire

L’hypothèque peut concerner un ou plusieurs biens. En effet, il est possible d’hypothéquer à la fois le bien financé ainsi que d’autres biens constituant le patrimoine de l’emprunteur.

L’hypothèque a un coût généralement plus élevé que d’autres garanties, comme la caution ou le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD). En revanche, elle permet de garantir un prêt dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ou un prêt travaux, ce qui n’est pas le cas du PPD. Elle peut financer également une résistance principale, secondaire ou un investissement à visé locative.

Le montant prêté dans le cadre d’un prêt hypothécaire ne dépasse généralement pas 70% de la valeur marché du bien.

Conséquences de cette garantie : la saisie immobilière !

En résumé, le crédit hypothécaire permet le financement de nombreux projets immobiliers, mais aussi de travaux, de prêts à la consommation (électroménagers, voiture, etc) et de service (voyage). 

Néanmoins, il ne faut pas oublier que le prêt hypothécaire est un engagement, une garantie.

En effet, en cas de défaut de paiement, cette garantie sera activée et la banque pourra forcer sa vente dans le cadre d’une saisie immobilière afin de recouvrir la dette non éteinte en y ajoutant l’ensemble des frais de procédure qui sont en général élevés. 

Le cas échéant, les personnes saisies se retrouvent au cœur d’une procédure judicaire qu’ils ne maitrisent plus, et leurs difficultés financières empirent. A cela s’ajoute le stress, la panique et la peur de voir leur patrimoine s’envoler et d’être littéralement mis à la porte de leur propre domicile. Les conséquences sont dramatiques à tous les niveaux : financier, patrimonial, humain.

La procédure de saisie immobilière touche plusieurs milliers de foyer par an.

Caritey Réméré accompagne ces foyers et les aide à surmonter ces difficultés.

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