Avant d’accorder un crédit immobilier à un particulier, dans le but qu’il acquière sa résidence, toute banque doit s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de financer ses mensualités. L’établissement prêteur se protège ainsi contre le risque de non-remboursement du crédit. Comment s’y prend-il ?
En France, la garantie de prêt immobilier peut se faire de trois façons :
Voici notre zoom sur ces différents leviers.
Il s’agit d’une inscription, faite par un notaire, qui est publiée aux services de la publicité foncière (anciennement connue sous le nom de conservation des hypothèques).
L’hypothèque peut être réalisée sur un bien qui vous appartient déjà, ou sur un bien pour lequel la banque vous accorde le crédit.
Les frais d’hypothèque ne sont pas négligeables, car ils incluent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais de formalités. Ils oscillent généralement autour de 1 % à 2 % du montant emprunté, et l’hypothèque a la même durée que le crédit.
En cas de non-remboursement du crédit, l’hypothèque autorise la banque à saisir le bien immobilier, et à le vendre pour se rembourser.
L’hypothèque peut d’ailleurs être levée avant la fin du crédit. C’est ce que l’on appelle une mainlevée), notamment quand le bien immobilier est revendu. Ce processus peut avoir lieu dans le cadre d’un accord à l’amiable avec la banque, ou de manière forcée, dans le cas d’une saisie immobilière.
Le privilège de prêteur de deniers, souvent abrégé en PPD, est lui aussi inscrit au service de la publicité foncière. Néanmoins, il est moins onéreux que l’hypothèque, dans la mesure où l’emprunteur n’a pas à payer de taxe de publicité foncière.
Comme dans le cadre de l’hypothèque, il s’agit d’une sûreté dite « réelle » pour la banque. En d’autres termes, elle lui offre le droit de récupérer le bien lui-même via une saisie immobilière, en cas de défaut de paiement. Cette garantie de prêt immobilier prend effet dès le jour de la vente.
Le PPD peut aussi être levé, moyennant les frais de demande de mainlevée, lors de la revente du bien.
Bon à savoir également : le PPD est une garantie, un privilège, qui est prioritaire sur les garanties hypothécaires.
Les frais PPD sont de l’ordre de 0,5 % à 1 % du montant emprunté, ce qui se révèle plus avantageux qu’une hypothèque.
En revanche, contrairement à cette dernière, le PPD ne peut pas financer de travaux, ni s’appliquer dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Il est donc réservé à la garantie de prêts immobiliers sur des biens existants.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la caution est le plus souvent un organisme financier.
Crédit logement, crédit SACCEF de la Caisse d’Épargne, CMH au Crédit Mutuel… Les possibilités sont multiples.
Ici, ces entités s’engagent à rembourser le crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. La banque s’occupe généralement de sélectionner cet organisme financier, pour le proposer au client.
Bien sûr, il est aussi possible qu’une personne physique assume cette responsabilité.
Pour l’emprunteur, le cautionnement est plus avantageux que l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, puisqu’il n’y a pas de frais de mainlevée. De même, le coût reste modéré, de l’ordre de 0,5 % à 1 % de la somme empruntée.
Cependant, les organismes de caution sont aussi plus sélectifs dans le choix des prêts qu’ils financent, en fonction de la solvabilité des acquéreurs. En cas de manquement au paiement des mensualités, l’organisme de caution peut, lui aussi, faire appel à un huissier pour ordonner le commandement de saisie du bien. Cette procédure peut mener à la vente à l’amiable ou forcée du logement.
Ainsi donc, il existe de nombreuses garanties de prêt immobilier visant à sécuriser le remboursement qui est dû au créancier.
Dans tous les cas, le prêt vous engage, et le non-paiement des mensualités de crédit peut se terminer par une saisie immobilière.
Cette procédure est initiée par la présentation d’un commandement de payer, valant saisie du bien. Par la suite, l’huissier assigné établit un procès-verbal, suivi d’une assignation à comparaitre à une audience d’orientation. C’est au cours de cette audience que le juge décidera de la vente amiable ou forcée du logement saisi. Fort heureusement, si vous deviez en arriver là, un organisme de vente à réméré tel que Caritey Réméré, est là pour vous épauler.
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