Comprendre les Garanties bancaire et les engagements lors d’un prêt immobilier

Afin d’accorder un crédit immobilier à un particulier pour l’achat de sa résidence principale, une banque va mettre en place des garanties afin de se protéger contre le risque de non-remboursement du crédit.

Il existe en France 3 principales formes de garantie auxquelles la banque peut recourir.

  1. L’hypothèque
  2. Le cautionnement
  3. Le privilège de prêteur de denier

L’hypothèque

Il s’agit d’une inscription, faite par un notaire, qui est publié aux services de la publicité foncière (anciennement connue sous le nom de conservation des hypothèques).

L’hypothèque peut être réalisée sur un bien qui vous appartient déjà ou sur un bien pour lequel la banque vous accorde le crédit.

Les frais d’hypothèque ne sont pas négligeables car ils incluent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité. Ils sont généralement autour de 1 à 2% du montant emprunté.

L’hypothèque a la même durée que le crédit.

En cas de non-remboursement du crédit, la banque peut saisir le bien immobilier, grâce à l’hypothèque et peut le vendre pour se rembourser.

L’hypothèque peut être levée avant la fin du crédit, (on appelle cela la mainlevée), notamment quand le bien immobilier est revendu. Cela peut être réaliser dans le cadre d’un accord à l’amiable avec la banque, ou bien de manière forcée dans le cas d’une saisie immobilière.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Le Privilège de Prêteur de Deniers, souvent abrégé en PPD, est lui aussi inscrit au service de la publicité foncière. Néanmoins, il est moins onéreux que l’hypothèque car l’emprunter ne doit pas payer taxe de publicité foncière.

Le coût est de l’ordre de 0.5 à 1% de montant emprunté, donc plus avantageux d’une hypothèque.

En revanche, contrairement l’hypothèque, le PPD ne peut pas financer des travaux, ni pour dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Il est donc réservé à la garantie de biens existants.

Comme l’hypothèque, il s’agit d’une sûreté dite “réelle” pour la banque, c’est-à-dire avec prise sur le bien lui-même via une saisie immobilière en cas de défaut de paiement.

Il prend effet dès le jour de la vente.

Le PPD peut aussi être levée moyennant les frais de demande de mainlevée lors de la revente du bien.

Le PPD est une garantie, un privilège, qui est prioritaire sur les garanties hypothécaires.

Le cautionnement

Dans le cadre d’un prêt immobilier, la caution est le plus souvent un organisme financier (Crédit logement, SACCEF/Caisse d’épargne, CMH/crédit mutuelle etc) qui s’engage à rembourser le crédit en cas de défaillance de l’emprunteur mais il est aussi possible que cela soit une personne physique.

La banque s’occupe généralement de sélectionner cet organisme financier pour le proposer au client.

Pour l’emprunteur, le cautionnement est plus avantageux que l’hypothèque et le privilège de préteur de denier puisqu’il n’y a pas de frais de mainlevée et le coût reste modéré, de l’ordre de 0.5 à 1%.

Cependant, les organismes de cautions sont aussi plus sélectifs dans le choix des prêts qu’ils financent, en fonction de la solvabilité des acquéreurs.

En cas de manquement aux mensualités, l’organisme de caution peut lui aussi faire appel à un huissier pour ordonner le commandement de saisie du bien, jusqu’à la vente à l’amiable ou forcée du bien.

Conclusion

Lors d’un prêt immobilier, de nombreuses solutions sont disponibles qui garantissent le prêt pour le créancier.

Dans tous les cas, le prêt vous engage, et le non-paiement des mensualités de crédit peut se terminer par une saisie immobilière.

Cette procédure est initiée par la présentation d’un commandement de payer, valant saisie du bien. Par la suite, l’huissier assigné établit un procès-verbal, suivi d’une assignation à comparaitre à une audience d‘orientation. C’est au cours de cette audience que le juge décide de la vente amiable ou forcée du bien saisi.

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