Viager immobilier : avantages, limites et alternatives à ce type de vente

A. Qu’est-ce que le viager en immobilier ?

Lorsqu’il est question de viager, dans l’univers immobilier, deux formules se distinguent : le viager libre et le viager occupé. Voici un zoom sur ces deux options, leurs avantages et leurs inconvénients.

A.1. Le viager libre, sans occupant

Le viager libre est la solution la plus intéressante financièrement pour le vendeur, aussi nommé crédirentier. En effet, il consiste à vendre à l’acheteur un bien inoccupé, dont il peut jouir pleinement une fois le contrat signé. L’ancien propriétaire n’y réside plus, ce qui permet à l’acquéreur de le mettre immédiatement en location, d’y habiter ou même d’y faire des travaux. Il est également possible pour lui de le mettre en vente, si cela fait partie de ses projets.

En contrepartie, le vendeur n’a plus à s’occuper de rien. Il touchera un potentiel bouquet en complément d’une rente à vie, mais ne sera plus concerné par les taxes d’habitation et foncière, ni par aucune autre charge.

A.2. Le viager occupé : ne perdez pas votre logement !

La vente en viager occupé est également judicieuse si vous espérez compléter votre retraite, et ce, sans avoir à quitter votre logement. Bien sûr, si c’est une possibilité prisée parmi les retraités en quête de fonds, il faut aussi savoir que le viager occupé implique une décote sur la valeur du bien. Cela s’explique par le fait que l’acquéreur, ou crédirentier, ne jouisse pas immédiatement du logement.

Investir dans un viager occupé présente toutefois certains avantages pour l’acheteur, ou débirentier.

S’il s’agit d’un viager avec droit d’usage et d’habitation, il n’a pas à prendre en charge l’intégralité des frais annexes. Hormis la taxe foncière et les potentiels gros travaux de rénovation, dans une certaine mesure, c’est à l’ancien propriétaire d’entretenir sa maison. Ce-dernier sera donc redevable des factures d’eau, d’électricité ou encore d’enlèvement des ordures ménagères.

Bien sûr, pour éviter tout litige, l’acte de vente se doit de stipuler tous ces éléments. Prenez-en bien connaissance, avant de procéder à un achat en viager !

A.3. Le viager sans rente, un concept qui a la cote

Une nouvelle notion a tendance à émerger depuis quelques années : le viager sans rente. L’idée est alors simple : vendre son bien uniquement sous la forme d’un bouquet, pour jouir immédiatement de la somme totale. Dans ce cas, toute l’incertitude quant à l’âge de décès du vendeur s’estompent, ce qui est à la fois intéressant pour le vendeur et l’acheteur. L’ancien propriétaire conserve un droit d’usage et d’habitation, mais n’a plus l’usufruit de sa maison.

Toutefois, cette idée de viager sans rente n’est en réalité pas un viager. Il s’agit plutôt d’un achat immobilier en nue-propriété, à l’exception près que le crédirentier peut rester chez lui.

B. Pourquoi opter pour la vente en viager ?

Vous le savez bien : si départ à la retraite rime souvent avec farniente et contraintes amoindries, les montants dont vous bénéficiez ne vous permettent pas toujours de donner vie à vos projets. Dans certains cas, ils sont même si faibles que joindre les deux bouts au quotidien devient complexe. Toutefois, si vous disposez d’un bien immobilier, certaines possibilités existent pour vous soutenir financièrement et vous apporter un plus grand confort de vie.

En cela, vendre en viager peut sembler stratégique pour plusieurs raisons, que voici.

B.1. Complémenter sa retraite avec la vente en viager

La vente d’une maison en viager fait notamment partie de ces options, parce qu’elle offre un complément de retraite à vie. Vous pouvez demeurer ou non chez vous, et bénéficier d’une rente viagère qui vous permettra de joindre les deux bouts. Le prix de la vente n’est alors pas figé mais dépend de la durée du contrat.

Dans certains cas, aucune rente n’est proposée : l’intégralité de la somme due est alors versée sous la forme d’un bouquet.

B.2. Le bouquet, une somme perçue dès la vente

Nous l’avons évoqué : dans la majorité des cas, vous bénéficiez d’un bouquet au moment où vous signez le contrat de vente. Celui-ci s’élève souvent à 20 % voire 30 % du prix du logement, ce qui représente une somme confortable pour éponger de potentielles dettes, donner vie à vos projets ou faire profiter votre famille.

B.3. L’indexation de la rente, au service de votre niveau de vie

Si cela a été stipulé dans l’acte de vente, il est probable que la rente soit indexée sur le coût de la vie. Dans ce cas, même si une forte inflation devait survenir, l’idée est de permettre à l’ancien propriétaire de conserver un niveau de vie équivalent à celui qui était le sien au moment de la signature du contrat.

C. Avantages et inconvénients d’une vente immobilière en viager

Comme nous l’avons vu, l’avantage principal du viager réside dans le fait qu’il représente un complément de retraite confortable, et ce, tout au long de votre vie. La rente viagère vous sera versée à la fréquence convenue dans l’acte notarié, que ce soit mensuel, annuel ou trimestriel. Vous avez par ailleurs la possibilité de rester occupant de votre logement. La maison de vos enfants, qui aura peut-être aussi vu vos petits-enfants grandir, ne vous sera alors jamais retirée. Si vous y êtes particulièrement attaché et que vous avez l’habitude de vous y réunir en famille, c’est un atout non-négligeable.

Toutefois, il existe aussi des inconvénients à la vente en viager. Notons par exemple le fait que le vendeur ne puisse pas bénéficier de l’intégralité du prix de sa maison, ce qui peut parfois restreindre ses perspectives. De même, si recourir à ce levier est avantageux financièrement, cela implique que vos descendants ne pourront pas hériter de votre bien.

Soulignons aussi le fait qu’il soit complexe de trouver des acquéreurs dans le monde du viager, et que l’acheteur potentiel puisse parfois se retrouver en défaut de paiement, ce qui s’avère risqué.

Pour éviter ces possibles désagréments, Caritey Réméré vous propose des leviers moins connus mais extrêmement avantageux, tels que la cession-bail-à-vie.