Qu'est-ce que la vente à réméré et pourquoi y recourir ?

Comment constituer un dossier de surendettement quand on est propriétaire ?

La définition de la vente à réméré est encadrée par le Code Civil. Concrètement, il s’agit d’un pacte au sein duquel le vendeur d’un bien immobilier conserve le droit de le récupérer, sous conditions, après qu’il ait été vendu. On parle également de vente en réméré ou de vente avec faculté de rachat. Pour faire simple, il s’agit avant tout d’une vente immobilière un peu particulière.

Cette solution est spécifiquement indiquée afin d’éviter l’appropriation judiciaire de votre logement. Il s’agit certes d’un concept peu connu, mais qui a réglé de nombreuses situations de surendettement !

Essayons de mieux comprendre son mode de fonctionnement, et les cas dans lesquels faire ce choix…

Sommaire

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A. Surendettement, FICP et déchéance du terme

Un propriétaire peut traverser des situations parfois très difficiles, qui mettent en péril son patrimoine immobilier. Celles-ci sont souvent le résultat d’accidents de la vie, que ce soit la perte de son emploi, un accident du travail ou encore un divorce.

Plus simplement, il suffit de deux échéances d’emprunt immobilier non honorées, pour se retrouver dans cette situation. Rapidement, la banque active l’hypothèque du débiteur et engage une procédure de saisie immobilière. La banque ordonne donc la déchéance du terme et exige le paiement intégral de l’emprunt. Par ailleurs, elle inscrit le débiteur sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Cette inscription, auprès de la Banque de France, limite fortement les solutions de financement bancaire classiques (crédit immobilier, prêt hypothécaire, rachat de crédit, vente à terme ou viager,…).

Un pacte de réméré constitue un contrat authentique vous autorisant, en tant que propriétaire, à vendre votre bien en échange de liquidités. Cependant, vous pouvez en rester le locataire jusqu’à cinq ans au maximum, avec la possibilité de procéder à son rachat.

Pour en savoir plus, vous trouverez ci-après les points essentiels à retenir sur le sujet. En effet, malgré ses avantages, cette opération ne reste pas sans risque. Par conséquent, vous devez considérer toutes les étapes à suivre et mesurer les contraintes à respecter. Dans cette optique, vous découvrirez les conditions à remplir et les précautions à prendre, afin d’éviter les mauvaises surprises.

A LIRE – Propriétaires fichés FICP : en quoi cela consiste-t-il et comment se sortir de cette situation ?

B. Vente à réméré : définition

B.1. Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

La vente à réméré est une pratique assez méconnue du grand public, qui a parfois aussi mauvaise presse. Récemment, il faut donc savoir que les banques et les sociétés spécialisées ont adopté ce mécanisme comme alternative, en vue de résoudre les problèmes financiers des propriétaires immobiliers.

Concrètement, une opération de réméré est une façon de s’acquitter d’une dette, en s’appuyant sur la vente de son propre logement. En dégageant des liquidités immédiates, vous pouvez donc rembourser vos créanciers et payer les indemnités d’occupation au nouveau propriétaire, le tout, sans avoir à quitter les lieux. Dans la mesure où cette procédure permet de lever les fichages FICP, vous serez ensuite apte à réaliser un nouvel emprunt, et à racheter votre bien.

B.2. Un acte authentique devant notaire

Pour vendre son bien à réméré, la signature du contrat de vente est exécutée en présence d’un représentant judiciaire, administratif de l’état ou d’un notaire. En contrepartie de l’indemnité d’occupation, le vendeur bénéficie alors d’une durée de grâce avec une possibilité de rachat juste et définitive. Dans cette optique, un prix fixe est établi au début du contrat de vente à réméré.

En d’autres termes, une opération de réméré vous apporte une aide financière visant à éponger vos dettes, tout en empêchant la saisie de votre propriété. Vous accroissez donc temporairement votre trésorerie, tout en conservant la possibilité de récupérer votre maison. D’où l’appellation « faculté de réméré » ou « faculté de rachat ». Ainsi, la vente à réméré est une belle opportunité de retrouver votre équilibre financier, en cas de difficultés. Cet acte, également désigné par « la vente en réméré », est défini par le Code Civil, selon les articles 1659.

B.3. La vente à réméré, dans la loi

D’après la loi, la vente à réméré est un accord via lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la propriété vendue. La transaction s’opère par la restitution du prix principal, incluant le remboursement des frais. Pour votre information, les textes applicables en la matière se sont inspirés de règlementations datant du XIXe siècle.

C. Pourquoi recourir à une vente à réméré ?

Au Moyen-Âge, une opération de réméré était une solution pour secourir les propriétaires. De nos jours, cette pratique reste valable et encore appliquée dans le domaine immobilier, en raison de ses différents avantages. Toutefois, la vente à réméré n’est pas pour tout le monde : elle s’adresse spécialement aux propriétaires de biens immobiliers.

De même, elle est propre à ceux qui rencontrent des difficultés financières excessives. En effet, pour aplanir leur situation, ils peuvent procéder à la vente de leur logement et obtenir des liquidités. L’accès à ces capitaux leur permettra alors de payer leurs créanciers, empêchant le surendettement ou la saisie immobilière.

A LIRE – Comment arrêter une saisie immobilière ?

Dans cette optique, les propriétaires peuvent enrayer d’autres soucis éventuels, tels que :

La déchéance du terme de leur crédit immobilier avec mise en demeure, voire même expulsion ;
Du temps de perdu au tribunal, incluant les nombreux frais de justice ;
Le traumatisme moral et familial de la saisie immobilière ;
La vente aux enchères de leur patrimoine.

De plus, la vente à réméré se pratique pour tout type d’immobilier, que cela concerne des bâtiments individuels, des appartements ou même un terrain nu. C’est également une opération discrète, différente de la vente classique. En effet, le vendeur peut profiter de son bien, même s’il n’en est plus propriétaire. Comme il n’est pas obligé de déménager, il s’agit d’une offre intéressante permettant de conserver ses habitudes, notamment aux yeux des tiers.

A ce titre, le légataire a toujours le droit d’apporter des améliorations à son bien, en y réalisant par exemple des travaux d’aménagement. En outre, s’il s’agit d’un local commercial, il a la possibilité d’utiliser l’immeuble en tant que local professionnel.

Cependant, ce privilège reste limité dans les cinq ans maximum prévus par la loi. Au-delà, si le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, il sera privé de ce droit. Pour ce faire, les différentes formalités que la loi impose doivent être respectées à la lettre.

Une autre déclinaison de la vente à réméré est apparue plus récemment, sous le nom de portage immobilier. Cette opération de portage n’est pas une cession immobilière à proprement parler, puisqu’elle permet de réaliser un transfert passager entre propriétaire et investisseur. Il s’agit généralement d’opérations réalisées entre particuliers, et orchestrées par des plateformes en ligne.

A LIRE – Portage immobilier ou vente à réméré en cas de saisie ?

D. Comment assurer un réméré ?

En principe, lors d’un surendettement conséquent, les institutions financières ne favorisent pas la souscription de nouveaux emprunts pour le régler. Ainsi, pour appuyer votre plan de restructuration, elles vous proposent une vente à réméré, autrement connue sous le nom de « vente avec faculté de rachat ».

D’après son étymologie, ce mot de réméré vient du latin « redimere », qui a pour signification « racheter ». Cette pratique accorde au vendeur une faculté de réméré sur son patrimoine vendu. Pour ce faire, il pourra le racheter selon un prix de vente fixé au préalable, via une indemnisation mensuelle ou annuelle, en fonction du contrat avec l’acquéreur. Dans cette optique, une vente en réméré nécessite la mise en place d’un plan de redressement précis, dans le but de vous relever après un surendettement.

D.1. Les risques de la vente à réméré

Toutefois, il faut noter que la vente à réméré présente un risque de perte de votre possession, dans le cas où vous n’auriez plus les moyens de le récupérer. Par conséquent, vous devez avoir la capacité financière suffisante pour disposer de la totalité des fonds requis. A défaut, à la fin du délai stipulé dans votre contrat de vente à réméré, vous n’aurez pas la possibilité de garder votre patrimoine.

Durant la durée de la procédure, le vendeur pourra continuer à habiter dans son réméré immobilier, sur la base d’un contrat avec l’acquéreur, incluant des frais d’occupation. Dans ce cas, il n’est généralement pas question de bail ni de loyer, mais plus tôt d’une convention d’occupation précaire et d’indemnités.

D.2. Les 3 étapes clés du réméré

Une opération de réméré comporte 3 étapes successives, pour garantir son bon déroulement. Les voici !

D.2.1. Trouver l’acheteur ou l’organisme de vente à réméré

Dans un premier temps, vous devez trouver un acheteur n’ayant pas pour but d’acquérir votre bien, afin de constituer un parc immobilier à moindre prix. En effet, il est important de privilégier le contact avec une personne qui tient à vous aider, en vous accordant par exemple des indemnités mensuelles abordables. Une décote s’applique généralement sur le bien immobilier. Les organismes professionnels, tels que Caritey Réméré, peuvent vous accompagner dans cette sélection.

D.2.2. La signature du contrat

Par la suite, il vous revient de déterminer ensemble les clauses d’un contrat de vente à réméré. On peut en mentionner de multiples, qui stipulent notamment :

La durée de validité qui ne doit pas excéder les 5 ans, et durent généralement 12 à 18 mois en pratique ;
Le montant des indemnités d’occupation. Durant cette période, le vendeur (vous) peut effectivement occuper les lieux, tout en retrouvant sa situation financière. En contrepartie, il verse une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire-investisseur ;
Le montant d’achat ainsi que la répartition du solde éventuel (utilisation d’un compte séquestre, versement par anticipation des indemnités d’occupation,…) ;
La clause de rachat selon le prix convenu au début du contrat.

Suite à cette démarche, vous pourrez prétendre à un nouveau prêt immobilier auprès des institutions financières, et ce, à un taux compétitif.

Bon à savoir : le contrat est un acte notarié.

D.2.3. Le rachat de votre logement

La dernière étape de la vente à réméré concerne le rachat du bien immobilier proprement dit, de la part de l’ancien propriétaire. En effet, cette phase permet de savoir si l’acquéreur récupère son investissement, ou s’il devient le nouveau propriétaire avec l’achat à l’amiable de votre bien.

En général, cette pratique vous emmène vers l’équilibre financier et vous offre la possibilité de régler vos dettes. Dans cette optique, vous devez posséder le fonds de rachat nécessaire, avec les indemnités d’occupation, pour récupérer votre patrimoine.

Autrement dit, le pacte de réméré impose un droit exclusif et irrévocable sur le rachat de sa propriété de la part du vendeur.

E. Comment racheter un bien suite à la vente à réméré ?

A l’expiration du délai stipulé dans votre contrat de vente à réméré deux scénarios peuvent survenir, en fonction de votre situation.
Voici donc ce qui peut se produire :

E.1. Vous pouvez racheter 🙂

Dans ce premier scénario, vous avez la possibilité d’exercer votre faculté de rachat pour récupérer votre bien. Cette action est possible si vous avez réussi à réunir le prix d’achat de l’investisseur. En d’autres termes, durant toute la période fixée, vous vous êtes efforcé d’assurer la stabilisation de vos moyens financiers. Pour ce faire, vous avez pu souscrire des prêts au niveau des institutions financières pour pouvoir racheter votre bien.

Autre cas probable : vous avez réalisé des investissements professionnels avec les fonds acquis sur l’opération de réméré. Ces derniers ont porté des fruits, en générant suffisamment de liquidités pour vous permettre d’effectuer le rachat.

E.2. Vous ne pouvez pas racheter 🙁

Dans ce deuxième cas de figure, si vous n’avez pas réussi à réunir assez d’argent pour racheter le réméré immobilier, vous devez céder votre patrimoine. L’investisseur devient alors le propriétaire légal du local et peut en disposer à sa guise. Il peut donc décider de le vendre, de le louer, ou même de l’occuper.

En cas de remise sur le marché immobilier, deux issues complémentaires peuvent alors se présenter.

E.2.1. Le réméré est toujours valide 🙂

Après avoir acquis l’immeuble, l’investisseur peut initier sa mise en vente au prix du marché. En général, ce montant est plus élevé que le prix invoqué dans le contrat ou que le tarif décoté. Par la suite, le notaire répartit l’argent de manière à ce que les deux parties reçoivent leur juste part. Par conséquent, il doit distribuer en priorité à l’acquéreur son investissement, plus les frais d’occupation du vendeur.

E.2.2. Le réméré n’est plus valide 🙁

Certains critères peuvent suspendre la faculté de réméré et annuler la validité des clauses :

La première raison se réfère au dépassement de la date de fin de validité du droit de rachat ;
De la même manière, cette validité est rompue lorsque le vendeur ne paie pas l’indemnité d’occupation. Pour rappel, celle-ci est fixée dès le début du contrat de vente à réméré ;
Finalement, l’opération de réméré peut être annulée en cas de dégradation ou de manque d’entretien du local.

Pour résumer, le réméré correspond à la vente temporaire d’un bien immobilier à un investisseur, sous la surveillance d’un notaire. Cet acte permet au vendeur de bénéficier de suffisamment de temps pour se redresser financièrement et racheter son patrimoine, tout en gardant son statut. Par principe, une vente en réméré vous permet de mettre en place une restructuration financière, dans le but de racheter votre bien. Dans ce cadre, les institutions financières vous aideront à préparer un plan à l’avance, afin de rembourser votre investisseur. A l’origine, la vente à réméré est une activité spécialement entreprise par les établissements bancaires et les professionnels de l’immobilier. Par la suite, elle s’est démocratisée et de nombreux protagonistes s’y sont intéressés, notamment les particuliers.

Cela vous permet aujourd’hui d’avoir de nombreuses opportunités de rééquilibrer votre situation financière, en cas de difficultés !