Portage immobilier en 2024 : principe de fonctionnement et avantages

• Le portage immobilier s’adresse également aux individus fichés au Fichier Central des Chèques ;
• Si vous éprouvez des difficultés financières, que vous ne parvenez pas à rembourser vos échéances ou que le rachat de crédit ne suffit pas, envisager cette solution vous permettra également d’éviter une aggravation de la situation et un potentiel interdit bancaire ;
• Les personnes âgées ou dans l’incapacité d’emprunter aux banques pourront aussi se tourner vers le portage immobilier solidaire, afin d’obtenir rapidement des liquidités.

A.3.2. Le cas du portage immobilier d’entreprises

Dans un cadre professionnel également, acquérir des locaux implique des frais conséquents. Le portage immobilier d’entreprises apparaît donc comme une manière innovante de conserver ses fonds propres, et d’ainsi pouvoir investir rapidement dans son développement.

Au cours de votre activité, le portage immobilier d’entreprises peut vous être d’un grand secours si :

• Vous souhaitez développer un nouveau projet immobilier mais manquez de trésorerie ;
• Votre société fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ;
• Vous avez besoin de liquidités.

Ainsi donc, que vous soyez une Société Civile Immobilière, un entrepreneur, un commerçant, un artisan ou un particulier, le portage immobilier vous est accessible.

A.4. Les conditions pour prétendre au portage immobilier

Pour avoir accès au portage immobilier, il faut que votre dossier remplisse certaines conditions. Dans un premier temps, il est important que le ratio entre vos dettes et la valeur de votre résidence n’excède par un certain seuil, afin d’être assuré que la vente vous permette de les apurer et de prendre un nouveau départ. De même, vous devez vérifier que vos ressources sont suffisantes pour avoir une capacité d’emprunt positive à l’issue de la procédure, afin de racheter votre logement.

B. Procédure de portage immobilier : les étapes

B.1. Signature de l’acte authentique de vente

Dans un premier temps, il vous faudra constituer un dossier à partir de votre titre de propriété, de votre identité, ainsi que les documents justifiant vos crédits et l’estimation immobilière réalisée.

Par la suite,  la procédure de portage immobilier étant très encadrée juridiquement, l’acte authentique de vente doit être établi par le notaire et signé en sa présence par les deux parties. Parmi les clauses y figurant, la faculté de rachat est définie et le prix d’exercice est fixé, indépendamment des fluctuations du marché. La durée du contrat est elle aussi vérifiée à ce moment-là, celle-ci ne pouvant excéder les 5 ans.

En plus du contrat de vente, une convention d’occupation est également signée auprès du notaire. C’est grâce à celle-ci que le vendeur atteste pouvoir résider dans les murs du logement, jusqu’au terme prescrit.

Finalement, il faut convenir de plusieurs modalités pratiques. Qui doit s’acquitter de la taxe foncière ? A qui incombent les frais d’entretien ? La prorogation du terme est-elle possible ? S’agit-il d’un investissement Locatif Meublé Non Professionnel (LMNP), autrement dit d’un bail meublé permettant de proposer des loyers mensuels faiblement imposés et donc une fiscalité avantageuse  ?

B.2. La période de portage immobilier provisoire

Une fois la vente effectuée, c’est le moment de solder vos dettes. C’est ce que le capital encaissé suite à la cession doit vous permettre. D’un point de vue plus concret, si votre reste à vivre était minime avant le portage immobilier, tous vos crédits doivent être effacés au cours de celui-ci. Ainsi, vous n’aurez plus qu’à assumer votre loyer et vos mensualités courantes impondérables ! Les revenus locatifs que vous verserez à l’acquéreur lui permettront par ailleurs d’assurer la rentabilité de cet investissement éthique.

B.3. Le rachat ou la revente au prix du marché

Une fois le délai contractuel achevé, les anciens propriétaires ou leurs héritiers seront en mesure de racheter leur bien ou, s’ils ne sont pas solvables, de procéder à une revente du logement au prix du marché. Dans tous les cas, les porteurs solidaires doivent récupérer le montant initial ainsi que les frais engagés dans de potentiels travaux indispensables, les frais de notaire, les frais d’agence et les honoraires. Le résiduel revient au vendeur, dans la mesure où l’investisseur n’a pas vocation à réaliser de plus-value sur le logement.

A ce stade, le taux d’endettement de l’ancien propriétaire est censé avoir été drastiquement réduit.

B.4. Portage immobilier en 2024 : un exemple concret

Afin que vous puissiez visualiser plus concrètement le principe de fonctionnement du portage immobilier en 2024, prenons un exemple.

Vous disposez d’une maison estimée au prix de 190 000€. Aujourd’hui, avec un revenu de 2500€ nets par mois et des mensualités de 1350€ (servant à éponger 50 000€ de dettes), votre taux d’endettement est de 54%, ce qui est nettement supérieur au plafond recommandé de 33%. En consultant une société de portage immobilier, celle-ci vous propose de vendre votre maison au prix de 140 000€, ce qui constitue un peu plus de 73% de sa valeur réelle. Le prix d’exercice lié à la faculté de rachat, lui, est fixé à 147 000€.

Les frais de notaire et d’agence, s’élevant à environ 15 000 €, sont aussi à votre charge.

Une fois le transfert de propriété réalisé, il vous reste donc 75 000€. Cela correspond à la somme qui demeure après le solde de vos dettes, et omission faite des frais de vente. Vos mensualités, de leur côté, ne représentent plus que 700€, faisant que votre taux d’endettement se retrouve abaissé à 28%. Grâce à cela, vous n’êtes plus endetté ni fiché FICP. Par ailleurs, grâce à l’apport personnel conséquent obtenu par le biais de la vente, il deviendra possible d’emprunter le capital restant auprès d’une banque, de manière à pouvoir racheter votre maison dans les 5 années à venir ! Une fois le rachat réalisé, vous n’aurez plus à vous acquitter de loyers, mais uniquement du remboursement de votre emprunt.

C. Portage immobilier : risques et avantages

C.1. Les avantages du portage immobilier

Le portage immobilier solidaire est très avantageux pour le vendeur.

En misant sur ce principe, il pourra :

• Interrompre une procédure de saisie pour ne pas perdre sa maison ;
• Éviter la vente aux enchères de sa résidence principale ;
• Profiter d’un défichage à la Banque de France pour pouvoir à nouveau profiter de l’accession à l’emprunt ;
• Rembourser ses créanciers pour repartir sur des bases financières saines ;
• Diminuer son taux d’endettement et par conséquent augmenter son reste à vivre ;
• Bénéficier d’une alternative intéressante au viager pour les personnes âgées ;
• S’acquitter de loyers inférieurs à ceux du marché ;

Du côté de l’investisseur, celui-ci pourra prétendre à la défiscalisation de ses revenus locatifs dans le cadre du portage immobilier solidaire, tout en obtenant un rendement locatif annuel oscillant souvent autour de 6,5%. Afin de se couvrir en cas d’impayés de loyers ou de détérioration, il pourra aussi opter pour une garantie locative. Pour se faire guider de façon professionnelle, il a la possibilité de faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier.

C.2. Portage immobilier : les risques à considérer

L’article 1662 du Code civil stipule que, « faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable ». Le revendeur dispose donc de 5 ans pour racheter sa résidence (10 ans en cas de portage immobilier solidaire), avant de la perdre. Mais ce n’est pas le seul risque encouru dans le cadre du portage immobilier. En effet :

• Le prix de vente est décoté à hauteur de 20% voire 30% du prix réel (mais ce risque doit être pondéré, dans la mesure où la décote est souvent plus grande en cas de saisie immobilière) ;
• Au terme de la procédure, si vous ne pouvez pas racheter votre logement, une revente au prix du marché s’imposera. Or, il est impossible de savoir à l’avance quelles seront ses fluctuations !

D. Vente à réméré et portage immobilier : quelles différences ?

Également basée sur le principe d’une vente avec faculté de rachat, la vente à réméré est similaire au portage immobilier. Toutefois, des subtilités distinguent la première :

• Elle n’implique qu’un unique investisseur ;

• Le propriétaire vendeur a la possibilité d’annuler la vente si le rachat a lieu dans les 24 mois qui la suivent ;
• La vente ne peut pas s’étaler sur une durée supérieure à 12 mois ;
• Les actes notariés et frais d’agence n’incombent pas au propriétaire vendeur ;
• Des frais d’intermédiation sous forme de commission sont à prévoir si vous recourez au portage immobilier.

Vous souhaitez en savoir plus sur les spécificités relatives à ces deux notions ? Je vous dis tout dans cet article !