Portage immobilier en 2024 : principe de fonctionnement et avantages

Comme vous le savez, la vie est loin d’être un long fleuve tranquille. Du jour au lendemain, le patrimoine que vous avez bâti peut se retrouver en danger, menacé par des aléas en tous genres. Que ce soit en raison de la perte d’un membre de votre foyer, suite à un licenciement ou même à cause du contexte sanitaire, la sécurité financière qui était la vôtre peut bel et bien finir par être ébranlée. La baisse du pouvoir d’achat, couplée à l’augmentation des prix de l’immobilier, ne viennent pas arranger la situation.

 Fort heureusement, il existe des solutions qui vous éviteront de perdre votre logement, y compris en cas de difficultés majeures ! Parmi elles, le portage immobilier est extrêmement stratégique. En effet, grâce à ce concept, vous pourrez continuer d’habiter dans votre maison temporairement vendue, et ce jusqu’au terme du contrat ! A l’issue de ce délai, si vous en avez la capacité, il vous sera possible de procéder au rachat de votre bien et donc de conserver votre patrimoine immobilier.

A qui s’adresse ce système éthique et solidaire ? Quelle est la définition du portage immobilier ? Quels sont les avantages et les risques qui lui sont inhérents en 2024 ? Voilà une analyse exhaustive de ses principes et de son mode de fonctionnement.

Sommaire
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    A. Les principes fondamentaux du portage immobilier en 2024

     

    A.1. Portage immobilier : définition

     

    En cas de surendettement ou si vous avez un besoin urgent de trésorerie, le portage immobilier se révèle être une solution extrêmement intéressante même en 2024. Elle vous évitera par la même occasion de perdre votre habitation ! Son principe de fonctionnement est assez simple : l’idée est pour vous de réaliser la vente décotée de votre résidence principale, tout en conservant l’usufruit de votre bien et ce dans l’optique d’un rachat à court terme. Les fonds que vous percevrez vous permettront quant à eux d’apurer vos dettes.

    Suite à la vente, le Code civil stipule que vous disposez d’un délai de 5 ans pour racheter votre logement. Dans les faits, il faut nettement moins de temps pour exercer la clause de rachat. Mais une fois cette échéance arrivée, si vous n’êtes pas solvable, la revente au prix du marché s’imposera. En somme, les avis du portage immobilier vont dans ce sens : en dépit de quelques risques liés aux évolutions du marché de l’immobilier et d’une rare impossibilité de procéder au rachat, c’est un moyen simple et avantageux d’améliorer la gestion de son patrimoine financier.

     

    A.2. Portage immobilier solidaire en 2024 : quelles spécificités ?

     

    Également appelé crowdbuying, le portage immobilier solidaire apporte une dimension éthique à cette notion d’investissement. Dans ce cadre, plusieurs acquéreurs peuvent investir de manière groupée pour acheter un bien. Ils recevront ainsi une quote-part du loyer, calculée proportionnellement à leur investissement.

    Pour ce faire, un certain nombre de sociétés de portage immobilier solidaire ont vu le jour.

    Portage immobilier solidaire : quels avis pour 2024 ? Ceux-ci sont très positifs. Nettement plus simple à mettre en œuvre qu’un emprunt bancaire, cette forme de portage immobilier permet aux porteurs solidaires de placer leur argent de façon aussi intelligente que sécurisée et éthique.

     

    A.3. A qui s’adresse le portage immobilier ?

     

    A.3.1. Le portage immobilier pour les particuliers

     

    Toute personne risquant une saisie immobilière peut profiter avantageusement du portage immobilier en 2024. Mais ce n’est pas le seul cas de figure propice à cette solution !

    Voici donc un ensemble de situations où il peut être judicieux d’y recourir :

    • Dans les cas les plus graves, c’est une manière efficace d’interrompre une procédure de saisie et d’éviter l’hypothèque. Lorsqu’un huissier vous a émis l’ordre de payer, sachez donc que tout n’est pas perdu ! Opter pour le portage immobilier provisoire vous permettra de la stopper (si le montant permet de rembourser l’intégralité des dettes), faisant de vous le locataire temporaire de votre propre maison ;
    • Le portage immobilier pour FICP concerne les individus inscrits au Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers, qui sont donc fichés par la Banque de France. Cela peut être dû, par exemple, à plusieurs non-paiements de mensualités consécutifs ou si vous ne pouvez pas rembourser vos créanciers, y compris suite à une mise en demeure. En vendant sa résidence principale, il est alors possible de mettre un terme aux incidents de paiement ou de remboursement, tout en soldant les dettes contractées auprès de ses créanciers. C’est donc un moyen judicieux de repartir sur de bonnes bases et de pouvoir à nouveau accéder au crédit bancaire ;
    • Le portage immobilier s’adresse également aux individus fichés au Fichier Central des Chèques ;
    • Si vous éprouvez des difficultés financières, que vous ne parvenez pas à rembourser vos échéances ou que le rachat de crédit ne suffit pas, envisager cette solution vous permettra également d’éviter une aggravation de la situation et un potentiel interdit bancaire ;
    • Les personnes âgées ou dans l’incapacité d’emprunter aux banques pourront aussi se tourner vers le portage immobilier solidaire, afin d’obtenir rapidement des liquidités.

     

    A.3.2. Le cas du portage immobilier d’entreprises

     

    Dans un cadre professionnel également, acquérir des locaux implique des frais conséquents. Le portage immobilier d’entreprises apparaît donc comme une manière innovante de conserver ses fonds propres, et d’ainsi pouvoir investir rapidement dans son développement.

    Au cours de votre activité, le portage immobilier d’entreprises peut vous être d’un grand secours si :

    • Vous souhaitez développer un nouveau projet immobilier mais manquez de trésorerie ;
    • Votre société fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ;
    • Vous avez besoin de liquidités.

     

    Ainsi donc, que vous soyez une Société Civile Immobilière, un entrepreneur, un commerçant, un artisan ou un particulier, le portage immobilier vous est accessible.

     

    A.4. Les conditions pour prétendre au portage immobilier

     

    Pour avoir accès au portage immobilier, il faut que votre dossier remplisse certaines conditions. Dans un premier temps, il est important que le ratio entre vos dettes et la valeur de votre résidence n’excède par un certain seuil, afin d’être assuré que la vente vous permette de les apurer et de prendre un nouveau départ. De même, vous devez vérifier que vos ressources sont suffisantes pour avoir une capacité d’emprunt positive à l’issue de la procédure, afin de racheter votre logement.

     

    B. Procédure de portage immobilier : les étapes

     

    B.1. Signature de l’acte authentique de vente

     

    Dans un premier temps, il vous faudra constituer un dossier à partir de votre titre de propriété, de votre identité, ainsi que les documents justifiant vos crédits et l’estimation immobilière réalisée.

    Par la suite,  la procédure de portage immobilier étant très encadrée juridiquement, l’acte authentique de vente doit être établi par le notaire et signé en sa présence par les deux parties. Parmi les clauses y figurant, la faculté de rachat est définie et le prix d’exercice est fixé, indépendamment des fluctuations du marché. La durée du contrat est elle aussi vérifiée à ce moment-là, celle-ci ne pouvant excéder les 5 ans.

    En plus du contrat de vente, une convention d’occupation est également signée auprès du notaire. C’est grâce à celle-ci que le vendeur atteste pouvoir résider dans les murs du logement, jusqu’au terme prescrit.

    Finalement, il faut convenir de plusieurs modalités pratiques. Qui doit s’acquitter de la taxe foncière ? A qui incombent les frais d’entretien ? La prorogation du terme est-elle possible ? S’agit-il d’un investissement Locatif Meublé Non Professionnel (LMNP), autrement dit d’un bail meublé permettant de proposer des loyers mensuels faiblement imposés et donc une fiscalité avantageuse  ?

     

    B.2. La période de portage immobilier provisoire

     

    Une fois la vente effectuée, c’est le moment de solder vos dettes. C’est ce que le capital encaissé suite à la cession doit vous permettre. D’un point de vue plus concret, si votre reste à vivre était minime avant le portage immobilier, tous vos crédits doivent être effacés au cours de celui-ci. Ainsi, vous n’aurez plus qu’à assumer votre loyer et vos mensualités courantes impondérables ! Les revenus locatifs que vous verserez à l’acquéreur lui permettront par ailleurs d’assurer la rentabilité de cet investissement éthique.

     

    B.3. Le rachat ou la revente au prix du marché

     

    Une fois le délai contractuel achevé, les anciens propriétaires ou leurs héritiers seront en mesure de racheter leur bien ou, s’ils ne sont pas solvables, de procéder à une revente du logement au prix du marché. Dans tous les cas, les porteurs solidaires doivent récupérer le montant initial ainsi que les frais engagés dans de potentiels travaux indispensables, les frais de notaire, les frais d’agence et les honoraires. Le résiduel revient au vendeur, dans la mesure où l’investisseur n’a pas vocation à réaliser de plus-value sur le logement.

    A ce stade, le taux d’endettement de l’ancien propriétaire est censé avoir été drastiquement réduit.

     

    B.4. Portage immobilier en 2024 : un exemple concret

     

    Afin que vous puissiez visualiser plus concrètement le principe de fonctionnement du portage immobilier en 2024, prenons un exemple.

    Vous disposez d’une maison estimée au prix de 190 000€. Aujourd’hui, avec un revenu de 2500€ nets par mois et des mensualités de 1350€ (servant à éponger 50 000€ de dettes), votre taux d’endettement est de 54%, ce qui est nettement supérieur au plafond recommandé de 33%. En consultant une société de portage immobilier, celle-ci vous propose de vendre votre maison au prix de 140 000€, ce qui constitue un peu plus de 73% de sa valeur réelle. Le prix d’exercice lié à la faculté de rachat, lui, est fixé à 147 000€.

    Les frais de notaire et d’agence, s’élevant à environ 15 000 €, sont aussi à votre charge.

    Une fois le transfert de propriété réalisé, il vous reste donc 75 000€. Cela correspond à la somme qui demeure après le solde de vos dettes, et omission faite des frais de vente. Vos mensualités, de leur côté, ne représentent plus que 700€, faisant que votre taux d’endettement se retrouve abaissé à 28%. Grâce à cela, vous n’êtes plus endetté ni fiché FICP. Par ailleurs, grâce à l’apport personnel conséquent obtenu par le biais de la vente, il deviendra possible d’emprunter le capital restant auprès d’une banque, de manière à pouvoir racheter votre maison dans les 5 années à venir ! Une fois le rachat réalisé, vous n’aurez plus à vous acquitter de loyers, mais uniquement du remboursement de votre emprunt.

     

    C. Portage immobilier : risques et avantages

     

    C.1. Les avantages du portage immobilier

     

    Le portage immobilier solidaire est très avantageux pour le vendeur.

    En misant sur ce principe, il pourra :

    • Interrompre une procédure de saisie pour ne pas perdre sa maison ;
    • Éviter la vente aux enchères de sa résidence principale ;
    • Profiter d’un défichage à la Banque de France pour pouvoir à nouveau profiter de l’accession à l’emprunt ;
    • Rembourser ses créanciers pour repartir sur des bases financières saines ;
    • Diminuer son taux d’endettement et par conséquent augmenter son reste à vivre ;
    • Bénéficier d’une alternative intéressante au viager pour les personnes âgées ;
    • S’acquitter de loyers inférieurs à ceux du marché ;

     

    Du côté de l’investisseur, celui-ci pourra prétendre à la défiscalisation de ses revenus locatifs dans le cadre du portage immobilier solidaire, tout en obtenant un rendement locatif annuel oscillant souvent autour de 6,5%. Afin de se couvrir en cas d’impayés de loyers ou de détérioration, il pourra aussi opter pour une garantie locative. Pour se faire guider de façon professionnelle, il a la possibilité de faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier.

     

    C.2. Portage immobilier : les risques à considérer

     

    L’article 1662 du Code civil stipule que, « faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable ». Le revendeur dispose donc de 5 ans pour racheter sa résidence (10 ans en cas de portage immobilier solidaire), avant de la perdre. Mais ce n’est pas le seul risque encouru dans le cadre du portage immobilier. En effet :

    • Le prix de vente est décoté à hauteur de 20% voire 30% du prix réel (mais ce risque doit être pondéré, dans la mesure où la décote est souvent plus grande en cas de saisie immobilière) ;
    • Au terme de la procédure, si vous ne pouvez pas racheter votre logement, une revente au prix du marché s’imposera. Or, il est impossible de savoir à l’avance quelles seront ses fluctuations !

     

    D. Vente à réméré et portage immobilier : quelles différences ?

     

    Également basée sur le principe d’une vente avec faculté de rachat, la vente à réméré est similaire au portage immobilier. Toutefois, des subtilités distinguent la première :

    • Elle n’implique qu’un unique investisseur ;

    • Le propriétaire vendeur a la possibilité d’annuler la vente si le rachat a lieu dans les 24 mois qui la suivent ;
    • La vente ne peut pas s’étaler sur une durée supérieure à 12 mois ;
    • Les actes notariés et frais d’agence n’incombent pas au propriétaire vendeur ;
    • Des frais d’intermédiation sous forme de commission sont à prévoir si vous recourez au portage immobilier.

    Vous souhaitez en savoir plus sur les spécificités relatives à ces deux notions ? Je vous dis tout dans cet article !

     

    Investir dans le portage immobilier est donc intéressant, à la fois pour l’ancien propriétaire qui en devient occupant et pour l’acquéreur. Tandis que le premier peut se refaire une santé financière sans voir sa propriété vendue aux enchères, le second réalise un placement rentable et éthique.

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