Définition, démarches, montants et cas précis : tout savoir sur le rachat de soulte

A. Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien en indivision et que vous souhaitez le posséder dans son intégralité, le rachat de soulte doit être envisagé. Le principe de cette opération juridique est simple : vous versez une compensation financière aux autres propriétaires indivisaires pour compenser l’excédent de valeur, afin de récupérer leurs quotes-parts.

A.1. Rachat de soulte en cas de divorce

Si vous vous séparez de votre conjoint, il est peu probable que vous souhaitiez continuer à vivre ensemble dans votre domicile conjugal. Pour éviter la cohabitation et sortir de l’indivision, l’un des deux pourra en acquérir la pleine propriété, si la vente n’est pas l’option choisie.

Dans le cadre d’un divorce, la liquidation du régime matrimonial implique de se mettre d’accord sur ce qu’il adviendra des biens communs. L’état liquidatif correspond justement à l’acte notarié définissant leur partage, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers. C’est uniquement après cette phase préliminaire que la convention de divorce pourra être établie.

Basée sur un commun accord, la soulte permet au conjoint cédant sa part physique de biens, d’obtenir une compensation financière ou en nature. Si aucune entente n’est trouvée, un juge aux affaires familiales interviendra pour en définir le montant.

A.2. Rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Vous êtes propriétaire coïndivisaire du logement de vos parents, grands-parents ou proches, mais avez des projets pour cette maison ? Vous rêvez d’en faire votre résidence principale, de la rénover ou de créer des chambres d’hôtes ? Cela n’est pas impossible, mais nécessite de recourir à un rachat de soulte. Si vos frères, sœurs et autres membres faisant partie du partage successoral sont d’accord, vous aurez à leur verser la somme qui leur revient de droit. Cela mettra un terme à l’inégalité générée, et la répartition du patrimoine du défunt sera ainsi jugée équitable.

B. Comment calculer la soulte ?

B.1. Faire appel à un notaire pour calculer la soulte

Le calcul de la soulte est fondamental et se base sur une juste estimation de la valeur du bien. Afin de calculer la soulte, vous pourrez faire appel à un notaire, qui se chargera de réaliser un un bilan comptable du bien immobilier et une attestation de valeur. Celle-ci sera établie suite à la signature de l’état liquidatif, ou de l’acte de partage dans le cadre d’un héritage.

L’attestation de valeur s’appuie sur ce que vaut le bien immobilier au moment de l’étude, et dépend donc du marché. Pour établir le montant de la soulte, il s’agit de diviser par le nombre de coïndivisaires la valeur vénale du bien, à laquelle doit être soustrait le capital de l’emprunt potentiel restant à rembourser.

La formule qui permet de calculer la soulte de chaque membre du couple ou du partage successoral (si les parts détenues par chacun sont égales), est donc simple :

Soulte = (valeur estimée du bien – capital restant dû) / nombre de coïndivisaires

Attention : dans le cadre d’une succession, il se peut que les parts de droits ne soient pas également réparties entre les ayants droit. Le montant de la soulte sera alors proportionnel à la hauteur de ces parts. De même, si vous étiez marié sous le régime de la séparation de biens (contrairement à la communauté de biens ou à la communauté réduite aux acquêts), il se peut que vous n’ayez pas contribué à l’achat de votre maison dans les mêmes proportions. La soulte dépendra donc de la part votre contribution.

D’autre part, une revalorisation de la soulte pourra éventuellement être envisagée, comme le stipule l’article 828 du code civil :

« Lorsque le débiteur d’une soulte a obtenu des délais de paiement et que, par suite des circonstances économiques, la valeur des biens qui lui sont échus a augmenté ou diminué de plus du quart depuis le partage, les sommes restantes dues augmentent ou diminuent dans la même proportion, sauf exclusion de cette variation par les parties. »

N’hésitez pas à utiliser un simulateur de calcul de soulte, pour vous faire une idée de ces montants !

B.2. Rachat de soulte à l’amiable

Il est tout à fait possible de déterminer à l’amiable les montants revenant à chaque ayant-droit, que ce soit entre les ex-époux ou les héritiers, si les parts ne sont pas spécifiées dans le testament du défunt. Il faudra toutefois veiller à ce que le partage soit égalitaire, sans quoi le notaire pourrait ne pas valider le partage dans l’acte de licitation.

C. Frais complémentaires à inclure dans le calcul de la soulte

Comme dans le cadre de toute transaction immobilière, des frais de notaire s’appliquent :

• À hauteur de 7 à 8% du prix de la soulte pour l’immobilier ancien ;
• Entre 2 et 3% concernant l’immobilier neuf, construit il y a moins de 5 ans.

Ces frais incluent les émoluments du notaire, les droits de partage, les taxes revenant aux collectivités locales ainsi qu’au Trésor public, les droits de mutation permettant le changement de titre de propriété, la contribution de sécurité immobilière, sans oublier les pénalités de remboursement anticipé en cas de crédit immobilier. Ces derniers frais pourront être évités, si le crédit est maintenu selon les mêmes modalités. Ces sommes seront finalement réparties entre les copartageants.

Pour y voir plus clair et anticiper clairement vos pôles de dépenses, n’hésitez pas à vous appuyer sur des outils de simulation de frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte !

D. Quand procéder au paiement de la soulte ?

D.1. Paiement de la soulte suite à un divorce

De manière générale, la soulte est versée comptant à partir du moment où la convention de divorce est homologuée par le juge. Mais il peut arriver que les époux se mettent d’accord sur un échéancier différent. En cas de non-respect des délais de paiement convenus, les ex-époux peuvent aussi décider d’appliquer des taux d’intérêt légaux. Dans ce cas, stipulez bien vos garanties !

Certains couples préfèrent procéder au rachat de soulte sans intermédiaire, afin de gérer eux-mêmes la transaction : c’est également envisageable.

Rachat de soulte avant divorce : est-ce possible ? Vous êtes très nombreux à vous poser cette question, mais malheureusement, le rachat de soulte avant divorce est impossible. L’opération doit se dérouler une fois la décision de justice prononcée.

Qu’en est-il du rachat de soulte sans divorce ? Dans le cas où votre conjoint et vous-même ne souhaitez pas divorcer, le rachat de soulte se présente de façon différente. Il sera alors nécessaire d’établir préalablement un contrat de mariage avec séparation des biens.

D.2. Versement de la soulte en cas de succession

Voilà ce que dit l’article 832-4 du Code Civil concernant les délais de paiement de la soulte, en cas d’héritage :

« Sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant. Toutefois, dans les cas prévus aux articles 831-3 et 832, l’attributaire peut exiger de ses copartageants, pour le paiement d’une fraction de la soulte, égale au plus à la moitié, des délais ne pouvant excéder dix ans. Sauf convention contraire, les sommes restantes dues portent intérêt au taux légal. »

E. Comment financer une soulte ?

E.1. Crédit immobilier pour rachat de soulte

Le débiteur de la soulte n’a bien souvent pas les liquidités nécessaires pour s’acquitter des sommes définies. Dans ce cas, il est tout à fait possible de recourir à un prêt immobilier, aussi bien auprès d’une banque que d’un courtier en crédit immobilier. Les conditions d’obtention demeurent assez classiques : vous devez prouver que vous serez en mesure de rembourser les échéances dues, sans excéder 33% de taux d’endettement.

E.2. Rachat de soulte et vente à réméré

Le prêt hypothécaire peut également être envisagé, mais la solution de la vente à réméré demeure la plus judicieuse si vous êtes propriétaire et que la banque ne soutient pas votre projet.

Cette procédure, souvent appelée vente avec faculté de rachat, consiste à vendre votre logement à un tiers de confiance. La transaction est temporaire, étalée sur une durée maximale de 5 ans. Jusqu’à sa clôture, vous versez à l’investisseur un loyer qui vous permettra de rester sur place et de profiter immédiatement de vos liquidités issues de la vente. Ces liquidités vous permettront de procéder aisément au rachat de soulte. Une fois les démarches effectuées, vous pourrez demander un nouveau prêt pour redevenir propriétaire avec des taux d’intérêt immobiliers les plus intéressants. Le solde restant sous servira d’apport, pour vous permettre de racheter votre logement et de poursuivre sereinement vos projets !