vente à réméré ou portage immobilier

A qui s’adresse le portage immobilier ou la vente à réméré?

Ces deux solutions s’adressent avant tout à des propriétaires qui traversent une période difficile dans leur vie.

Les raisons sont multiples (perte d’emploi, accident de travail, frais de scolarité élevé des enfants, entreprise en faillite, divorce, mauvaise gestion de prêts à la consommation etc) et ont pour conséquence le non-remboursement du prêt immobilier.

Dans ce cas, la réponse de la banque est immédiate : d’abord un premier contact à travers son service recouvrement pour une solution à l’amiable avec étalement des remboursements, puis elle se tourne vers le tribunal avec le recours à un huissier.

La saisie immobilière lancée, la banque prononce la déchéance du terme et inscrit le débiteur sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers FICP qui restreint tout nouvel emprunt.

Dès lors, le propriétaire concerné joue contre la montre pour empêcher la saisie de son bien et l’expulsion.  Sa situation financière empire car non seulement les intérêts et les pénalités de retard s’accumulent, mais l’urgence ne permet pas de vendre au meilleur prix le bien immobilier et la situation devient de plus en plus insoutenable.

Comment la vente à réméré ou le portage immobilier est utile dans cette situation ?

Afin de lever le fichage bancaire et stopper la procédure de saisie immobilière, il faut trouver un moyen rapide et efficace de solder la dette en cours.

Dans ce cadre, la vente à réméré ou le portage immobilier peuvent être des solutions intéressantes pour rétablir son équilibre financier et sauver son patrimoine.

En effet, il s’agit dans les deux cas d’une transaction immobilière particulière qui permet à un propriétaire de solder ses dettes à travers la vente de son bien tout en conservant une faculté de rachat du bien vendu à un prix déterminé à l’avance.  Ce prix est donc fixe et indépendant des fluctuations du marché ou du changement d’avis éventuel des investisseurs. Autrement dit, le vendeur se réserve le droit de récupérer le bien vendu selon les conditions définies à l’avance entre les parties prenantes.

La vente à réméré ou le portage immobilier permettent donc au propriétaire de s’accorder du temps afin de rétablir sa situation financière dans de bonnes conditions. Le fichage bancaire peut être levé et un nouveau prêt immobilier à taux avantageux peut être contracté afin de racheter le bien.

Le propriétaire vendeur a généralement la possibilité de rester dans son ancien logement grâce à des indemnités d’occupation.

Ces solutions permettent ainsi à des propriétaires endettées d’éviter une saisie immobilière de leur logement, de réduire la pression des différents crédits et de pouvoir prendre un nouveau départ.

Quelle est la différence entre la vente à réméré et le portage immobilier ?

La vente à réméré et le portage immobilier désignent tous les deux une vente avec faculté de rachat.

D’un point de vue juridique, ces ventes sont encadrées dans le code civil (sources : articles 1659 à 1673).

Dans le cadre de la vente à réméré, il y a un seul acheteur qui effectue l’acte de vente. Il s’agit principalement d’acteurs professionnels. Les frais de notaires (plus exactement les frais d’acquisition) sont à un taux réduit, autour de 2 à 3% au lieu de 7 ou 8%. En effet, les droits d’enregistrement, correspondant à l’impôt versé à l’État et aux collectivités, peuvent atteindre 5.8% pour un particulier alors qu’ils sont au taux de 0.715% pour un professionnel. Cela permet d’obtenir davantage de liquidité lors de la vente. Les vendeurs peuvent également continuer d’occuper le logement à travers le règlement d’indemnité d’occupation.

Concernant le portage immobilier, plusieurs personnes se portent acquéreurs du même bien. Il s’agit souvent d’investisseurs particuliers mis en relation avec le vendeur par le biais de plateforme numérique. Dans ce cas, chacun perçoit une quote-part proportionnelle au montant de son investissement. Ce procédé, prisé des investisseurs particuliers, permet de mutualiser les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier. Un contrat de location meublé non professionnel est mis en place et apporte un avantage fiscal aux investisseurs.

La durée du portage peut être supérieure à la durée du réméré mais les conditions d’éligibilité pour un portage immobilier sont souvent plus strictes que pour la vente à réméré. Le portage demande également plus de temps afin d’être mis en place car il faut démarcher et coordonner l’ensemble des investisseurs particuliers. Pour cela, la société de portage immobilier joue le rôle d’intermédiaire contre une commission et organise le transfert entre l’ancien propriétaire et les investisseurs particuliers.

Conclusion

La vente à réméré et le portage immobilier sont deux méthodes alternatives aux financements classiques qui permettent d’atteindre le même objectif : proposer une solution à des propriétaires en cours de saisie immobilière. La manière d’y parvenir ainsi que les acteurs sont néanmoins différents.

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