Le portage immobilier, tout comme la vente à réméré, sont souvent mentionnés comme étant les meilleures solutions pour les propriétaires en situation de surendettement. Si vous êtes dans ce cas et que vous avez besoin de comprendre ce qui se cache derrière ce vocabulaire parfois technique, vous êtes au bon endroit.
Qu’est-ce que le portage immobilier ? En quoi se différencie-t-il de la vente à réméré ? Pourquoi faire ce choix ?
Nous vous disons tout.
La vente a réméré et le portage immobilier sont deux solutions qui s’adressent avant tout à des propriétaires qui traversent une période difficile de leur vie. Les raisons sont multiples (perte d’emploi, accident du travail, frais de scolarité élevés pour les enfants, entreprise en faillite, divorce, mauvaise gestion de crédits à la consommation,…) et mènent à des difficultés financières. Par conséquent, celles-ci aboutissent au non-remboursement du prêt immobilier.
Dans ce cas, la réponse de la banque est sans appel. Son service recouvrement vous contacte tout d’abord afin de trouver une solution à l’amiable, basée sur l’étalement des remboursements. Si cela ne suffit pas, elle se tournera vers un avocat pour mener l’affaire au tribunal, avec le recours à un huissier.
Une fois la saisie immobilière lancée, la banque prononce la déchéance du terme et inscrit le débiteur sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Cela restreint alors la possibilité de réaliser un nouvel emprunt. Dès lors, le propriétaire concerné joue contre la montre pour empêcher la saisie de son bien et l’expulsion. Sa situation financière empire : Non seulement, les intérêts et les pénalités de retard s’accumulent, mais l’urgence ne permet pas de vendre au meilleur prix le bien immobilier. La situation devient de plus en plus insoutenable.
En quoi la vente à réméré et le portage immobilier sont-ils utiles dans cette situation ? C’est ce que nous allons voir.
Afin de lever le fichage bancaire et stopper la procédure de saisie immobilière, il faut trouver un moyen rapide et efficace de solder la dette en cours.
Dans ce cadre, la vente à réméré et le portage immobilier peuvent être des solutions intéressantes, qui vous aideront à trouver les finances nécessaires pour interrompre ce processus. Le principe consiste à vendre votre bien à un tiers, tout en demeurant sous votre toit. Vous dégagez ainsi des liquidités, de façon à rembourser vos créanciers et à payer les loyers au nouveau propriétaire. Une fois votre situation rétablie, vous rachetez votre bien au prix fixé initialement.
En effet, il s’agit dans les deux cas d’une transaction immobilière particulière qui permet à un propriétaire de solder ses dettes via la vente de son bien. Dans le même temps, il conserve une faculté de rachat du logement vendu, et ce, à un prix déterminé à l’avance.
Ce prix est donc fixe et indépendant des fluctuations du marché ou du changement d’avis éventuel des investisseurs. Autrement dit, le vendeur se réserve le droit de récupérer le bien vendu, selon des conditions prédéfinies.
La vente à réméré ou le portage immobilier permettent au propriétaire de s’accorder du temps, afin de rétablir sa situation financière dans de bonnes conditions. Une fois la dette soldée, le fichage bancaire peut être levé. L’ancien propriétaire contracte alors un nouveau prêt immobilier à taux avantageux, afin de racheter sa maison.
Le propriétaire vendeur a généralement la possibilité de rester dans son ancien logement grâce à des indemnités d’occupation. Pour les propriétaires en situation de surendettement, ces solutions présentent alors 3 avantages :
La vente à réméré et le portage immobilier désignent tous les deux une vente avec faculté de rachat. D’un point de vue juridique, le code civil encadre strictement ces ventes (sources : articles 1659 à 1673).
Voici donc un zoom sur ces deux notions.
Dans le cadre de la vente à réméré, un seul acheteur effectue l’acte de vente. Il s’agit principalement d’acteurs professionnels. Les frais de notaire (les frais d’acquisition, plus exactement) sont à un taux réduit. Ils tournent autour de 2 % à 3 % du montant de la vente, au lieu de 7 % ou 8 %.
En effet, les droits d’enregistrement, correspondant à l’impôt versé à l’État et aux collectivités, peuvent atteindre 5,8 % pour un particulier alors qu’ils sont au taux de 0,715% pour un professionnel. Cela permet donc de récupérer davantage de liquidités lors de la vente.
Les vendeurs peuvent également continuer d’occuper le logement, moyennant le règlement d’indemnités d’occupation.
Concernant le portage immobilier, plusieurs individus se portent acquéreurs du même bien. Il s’agit souvent d’investisseurs particuliers mis en relation avec le vendeur par le biais de plateformes numériques. Dans ce cas, chacun perçoit une quote-part proportionnelle au montant de son investissement. Ce procédé, prisé par bien des investisseurs particuliers, permet de mutualiser les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier. Un contrat de location meublé non professionnel est mis en place et apporte un avantage fiscal aux investisseurs.
La durée du portage peut être supérieure à la durée du réméré, mais les conditions d’éligibilité pour un portage immobilier sont souvent plus strictes que pour la vente à réméré. Le portage demande également plus de temps afin d’être mis en place. En effet il faut démarcher et coordonner l’ensemble des investisseurs particuliers. Pour cela, la société de portage immobilier joue le rôle d’intermédiaire contre une commission.
De plus elle organise le transfert entre l’ancien propriétaire et les investisseurs particuliers.
La vente à réméré et le portage immobilier sont deux méthodes alternatives aux financements classiques, qui permettent d’atteindre le même objectif : proposer une solution à des propriétaires en cours de saisie immobilière. La manière d’y parvenir, ainsi que les acteurs, sont néanmoins différents.
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Si vous disposez d’une entreprise en redressement judiciaire ou, dans les cas extrêmes, en situation de liquidation judiciaire, il peut sembler impossible de se sortir la tête de l’eau. Alors que vous y aviez mis toute votre énergie ainsi qu’une bonne partie de vos économies, voilà que les circonstances vous mènent à une cessation de paiement.
« La situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. »
Article L330-1 (abrogé) du Code de la Consommation
Comme le définit clairement le Code de la Consommation, une situation de surendettement se traduit donc par l’incapacité de régler vos factures d’eau ou d’électricité, vos loyers ou autres dettes. Plus concrètement, cela implique que votre capacité de remboursement soit inférieure aux sommes que vous devez à vos créanciers, rendant vos besoins quotidiens impossibles à assurer.
Pour arrêter une saisie immobilière, il faut réagir le plus tôt possible. En effet, dans certains cas, la vente aux enchères peut être éviter.
A travers un exemple concret, nous allons vous expliquer comment se déroule une procédure de saisie immobilière de A à Z.
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