Le squat ou L’occupation illicite d’une propriété par des tiers reste l’une des pires hantises pour un propriétaire ou un gestionnaire de patrimoine. Heureusement, le cadre réglementaire français s’est considérablement durci. En plus du dispositif initial de la loi ASAP, la législation a été solidifiée par la loi anti-squat du 27 juillet 2023 afin de protéger plus efficacement les droits des propriétaires.
Grâce à la procédure administrative d’évacuation forcée, il est désormais possible de libérer un logement rapidement sans s’engager immédiatement dans un procès long et coûteux. Découvrez le mode d’emploi pour agir sans perdre une seule seconde.
Le squat se définit très précisément par l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Pour que cette procédure d’urgence soit applicable, il faut retenir deux critères essentiels :
Tous les logements sont protégés : La procédure administrative accélérée s’applique qu’il s’agisse de votre résidence principale, de votre résidence secondaire (meublée) ou même d’une résidence occasionnelle.
Les exclusions de la loi : Un locataire qui cesse de payer son loyer ou qui refuse de quitter les lieux à la fin de son bail contractuel n’est pas un squatteur. Les litiges locatifs classiques relèvent d’une procédure civile d’expulsion totalement distincte.
Dès que vous constatez l’occupation illicite de votre bien, vous devez impérativement réunir trois pièces fondamentales pour constituer votre dossier de demande d’éviction :
Le dépôt de plainte : Vous devez porter plainte au plus vite pour violation de domicile auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie.
La preuve du droit de propriété : Vous devez présenter un titre de propriété, une attestation notariale ou vos avis de taxe foncière. À noter : si vous êtes locataire du logement squatté, votre contrat de bail fait foi.
Le constat officiel de squat : L’occupation illicite doit être formellement constatée sur place par un officier de police judiciaire (OPJ), par le maire de la commune ou par un commissaire de justice.
Pour en savoir plus sur les pièces justificatives acceptées, vous pouvez consulter la fiche officielle Quelles démarches faire en cas de squat ? sur le site Service-Public.
Une fois votre dossier complet transmis au représentant de l’État (le Préfet du département), l’autorité administrative doit suivre un calendrier légal strict et particulièrement court :
Délai de 48 heures : Le Préfet dispose de deux jours maximum à compter de la réception de la demande pour rendre sa décision. Un refus de sa part est exceptionnel et doit obligatoirement être justifié par un motif impérieux d’intérêt général.
Délai de 24 heures : Si la demande est validée, le Préfet prend un arrêté et notifie immédiatement une mise en demeure aux squatteurs. Ces derniers ont alors un délai minimal de 24 heures pour évacuer le logement.
Si les occupants illicites ne libèrent pas volontairement les lieux à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, le Préfet doit faire procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement par le concours de la force publique (policiers ou gendarmes).
Ce qu’il faut absolument retenir : Dans le cas d’un squat avéré de domicile, la trêve hivernale ne s’applique jamais. L’évacuation forcée ordonnée par la préfecture peut donc être exécutée à n’importe quel moment de l’année. Bien que certaines lenteurs ou timidités administratives soient parfois constatées sur le terrain, cette procédure administrative demeure de loin le bouclier le plus rapide et efficace pour récupérer un bien immobilier immobilisé.
Bien que la loi théoriquement simplifie les démarches, la réalité du terrain est souvent plus complexe. Sur le plan pratique, une certaine timidité administrative ou des vices de forme dans le dossier peuvent ralentir l’action de la préfecture. C’est pourquoi l’accompagnement par un expert juridique ou un professionnel de l’immobilier est un atout majeur :
Zéro vice de procédure : La moindre erreur dans la rédaction des faits ou dans les pièces fournies (comme un décompte imprécis ou un constat mal établi) peut invalider vos démarches. Un expert sécurise chaque acte juridique.
Gestion du stress et de la confrontation : Faire face à des squatteurs est une situation psychologiquement violente. Un professionnel sert de tampon et gère l’intégralité des échanges avec les forces de l’ordre et les administrations.
Réactivité maximale : Les délais légaux sont très courts (48 heures pour la réponse du Préfet, 24 heures pour la mise en demeure). Un professionnel sait exactement à quelle porte frapper pour que votre dossier ne stagne pas au milieu des piles administratives de la préfecture.
Non. Un locataire qui reste dans les lieux après l’échéance de son bail ou qui cesse de payer son loyer n’est pas un squatteur. Étant entré légalement dans le logement au départ, il ne peut pas faire l’objet de la procédure administrative accélérée contre le squat. Dans ce cas précis, le bailleur doit engager une procédure civile d’impayé locatif pour faire activer la clause résolutoire du bail.
Issue de la loi d’accélération et de simplification de l’action publique (ASAP) et renforcée par la loi du 27 juillet 2023, cette procédure permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion des squatteurs par décision du Préfet. Elle évite de devoir engager une longue et coûteuse action devant les tribunaux judiciaires.
Une fois la demande validée, le Préfet met en demeure les squatteurs de quitter les lieux sous 24 heures. S’ils refusent, l’évacuation forcée par la police ou la gendarmerie est programmée.
Non. La trêve hivernale ne s’applique jamais aux personnes entrées de manière illicite dans un logement à l’aide de manœuvres, violences ou contraintes (squatteurs). L’évacuation forcée ordonnée par le Préfet ou par une décision de justice peut donc être exécutée à n’importe quel moment de l’année.
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Si vous disposez d’une entreprise en redressement judiciaire ou, dans les cas extrêmes, en situation de liquidation judiciaire, il peut sembler impossible de se sortir la tête de l’eau. Alors que vous y aviez mis toute votre énergie ainsi qu’une bonne partie de vos économies, voilà que les circonstances vous mènent à une cessation de paiement.
« La situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. »
Article L330-1 (abrogé) du Code de la Consommation
Comme le définit clairement le Code de la Consommation, une situation de surendettement se traduit donc par l’incapacité de régler vos factures d’eau ou d’électricité, vos loyers ou autres dettes. Plus concrètement, cela implique que votre capacité de remboursement soit inférieure aux sommes que vous devez à vos créanciers, rendant vos besoins quotidiens impossibles à assurer.
Pour arrêter une saisie immobilière, il faut réagir le plus tôt possible. En effet, dans certains cas, la vente aux enchères peut être éviter.
A travers un exemple concret, nous allons vous expliquer comment se déroule une procédure de saisie immobilière de A à Z.
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