La vente à réméré : la définition de la vente à réméré est encadré par notre code civil. Il s’agit d’un pacte où le vendeur du bien immobilier conserve le droit de reprendre le bien vendu. On parle également de vente en réméré ou vente avec faculté de rachat. 

 La vente à réméré est une solution particulièrement indiquée afin d’éviter l’appropriation judiciaire de votre bien immobilier. Il s’agit d’un concept peu connu, mais qui a réglé de nombreuses situations de surendettement. Il s’agit avant tout d’une vente immobilière un peu particulière. Essayons de mieux compendre…

Surendettement, FICP et déchéance du terme

Un propriétaire peut traverser des situations parfois très difficiles qui mettent en péril son patrimoine immobilier. Ces situations sont souvent le résultats d’accidents de la vie. Cela peut être la perte de son emploi, un accident du travail, un divorce. Plus simplement, il suffit de deux échéances de son emprunt immobilier non honorées pour se retrouver dans cette situation. Rapidement, la banque active l’hypothèque du débiteur et engage la procédure de saisie immobilière. La banque ordonne donc la déchéance du terme et exige le paiement intégral de l’emprunt. Par ailleurs, la banque inscrit le débiteur sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Cette inscription auprès de la banque de France limite fortement les solutions de financements bancaires classiques (crédit immobilier, prêt hypothècaire, rachat de crédit, vente à terme ou viager…). 

Un pacte de réméré constitue un contrat authentique, vous autorisant en tant que propriétaire à vendre votre bien en échange de liquidités. Cependant, vous pouvez rester en tant que locataire jusqu’à cinq ans au maximum, avec la possibilité de le racheter.

Pour en savoir plus, vous trouverez ci-après les points essentiels à retenir sur le sujet car malgré ses avantages, cette opération ne reste pas sans risque. Par conséquent, vous devez considérer toutes les étapes à suivre et mesurer toutes les contraintes à respecter. Dans cette optique, vous découvrirez les conditions à remplir et les précautions à prendre afin d’éviter les mauvaises surprises.

Vente à réméré : définition

La vente à réméré est une pratique assez méconnue du grand public qui a parfois aussi mauvaise presse. Récemment, les banques et les sociétés spécialisées ont adopté ce mécanisme comme alternative, en vue de résoudre les problèmes financiers des propriétaires immobiliers. Concrètement, une opération de réméré est une façon de s’acquitter d’une dette en refinancer une propriété.

Un acte authentique devant notaire

Pour ce faire, la signature du contrat de vente à réméré est exécutée en présence d’un représentant judiciaire, administratif de l’état ou d’un notaire. En contrepartie de l’indemnité d’occupation, le vendeur bénéficie d’une durée de grâce avec une possibilité de rachat juste et définitive. Dans cette optique, le prix fixe est établi au début du contrat de vent à réméré.

Concrètement, une opération rémérée apporte une aide financière permettant d’éponger vos dettes, tout en empêchant la saisie de votre propriété. Autrement dit, vous pouvez vendre votre bien pour dégager de la trésorerie, tout en gardant la possibilité de le racheter. D’où l’appellation faculté de réméré ou faculté de rachat. Ainsi, la vente à réméré vous donne l’opportunité de retrouver votre équilibre financier, en cas de difficulté. Cet acte, également désigné par « la vente en réméré », est défini par le Code civil selon les articles 1659.

D’après la loi, la vente à réméré est un accord où le vendeur se réserve le droit de reprendre la propriété vendue. La transaction s’opère au moyen de la restitution du prix principal incluant le remboursement des frais. Pour votre information, les textes applicables en la matière se sont inspirés de règlementations datant du XIXe siècle.

Pourquoi faire une vente à réméré ? 

A l’origine, une opération de réméré était une solution pour secourir les propriétaires à l’époque du Moyen Age. De nos jours, cette pratique reste valable et encore appliquée dans le domaine immobilier, pour ses différents avantages. Toutefois, la vente à réméré n’est pas pour tout le monde, car elle s’adresse spécialement aux propriétaires de bien immobilier. Également, elle est seulement propre à ceux qui rencontrent des difficultés financières excessive. En effet, pour dénouer leur problème, la meilleure solution est de procéder à la vente de leur bien immobilier pour obtenir des liquidités. Ainsi, l’accès à ces capitaux leur laissera la capacité de payer leurs créanciers et empêchera de subir un surendettement ou une saisie immobilière.

Dans cette optique, ils devanceront par exemple d’autres soucis éventuels tels que :

• La déchéance du terme de leur crédit immobilier avec la mise en demeure voire l’expulsion
• Du temps de perdu au tribunal, incluant les nombreux frais de justice
• Le traumatisme moral et familial de la saisie immobilière
• La vente aux enchères de leur patrimoine

De plus, la vente à réméré se pratique pour tout type d’immobilier, tel que bâtiment individuel, appartement ou même un terrain nu. De même, la vente à réméré est une opération discrète, car elle est différente de la vente classique. En effet, le vendeur peut profiter de son bien, même s’il n’en est plus propriétaire. Comme il ne se retrouve pas obligé de déménager, il s’agit d’une offre intéressante permettant de conserver ses habitudes, notamment aux yeux des tiers. A ce titre, le légataire a toujours le droit d’apporter des améliorations en faisant des travaux d’aménagement. En outre, s’il s’agit d’un local commercial, il a la possibilité d’utiliser l’immeuble en tant que local professionnel.

Cependant, ce privilège reste limité dans les cinq ans au maximum prévus selon la loi ; au-delà, si le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, il sera privé de ce droit. Pour ce faire, les différentes formalités que la loi impose doivent être respectées à la lettre.

Une autre déclinaison de la vente à réméré est apparue plus récemment sous le nom de Portage Immobilier. Cette opération de portage n’est pas une cession immobilière à proprement parlé, puisqu’elle permet de réaliser un transfert passager entre propriétaire et investisseur. Il s’agit généralement d’opérations réalisées entre particuliers et orchestrées par des plateformes en ligne.

Comment assurer un réméré ?

En principe, lors d’un surendettement conséquent, les institutions financières ne favorisent pas la souscription de nouveaux emprunts pour le régler. Ainsi, pour appuyer votre plan de restructuration, elles vous proposent une vente à réméré, autrement connue sous le nom de « vente avec faculté de rachat ».

D’après son étymologie, ce mot réméré est d’origine latine « redimere », qui a pour signification « racheter ». Cette pratique accorde au vendeur le droit de bénéficier d’une faculté de réméré sur son patrimoine vendu. Pour ce faire, il pourra le racheter selon un prix de vente fixé au préalable, via une indemnisation mensuelle ou annuelle, en fonction du contrat avec l’acquéreur. Dans cette optique, une vente en réméré nécessite la mise en place d’un plan de redressement précis dans le but de vous relever après un surendettement.

Les risques de la vente à réméré

Toutefois, il faut prendre note que cet acte présente un risque sur la perte de votre possession, dans le cas où vous n’auriez plus les moyens de le récupérer. Par conséquent, vous devez avoir la capacité financière suffisante pour disposer de la totalité des fonds requis. A défaut, à la fin du délai émis dans votre contrat de vente à réméré, vous n’aurez pas la possibilité de garder votre patrimoine. Durant cette période, le vendeur pourra continuer à habiter dans son réméré immobilier, sur la base d’un contrat avec l’acquéreur, incluant des frais d’occupation. Cependant ici, il n’est généralement pas question de bail ni de loyer, mais plus tôt d’une convention d’occupation précaire et d’indemnités.

Les 3 étapes clés

Pour ce faire, cette opération de réméré comporte 3 étapes successives pour garantir son application et son bon déroulement.

1- L’acheteur ou l’organisme spécialiste de la vente à réméré

Dans un premier temps, vous devez trouver un acheteur qui n’aura pas pour but d’acheter de votre bien, afin de constituer un parc immobilier à moindre prix. En effet, il est important de privilégier le contact avec une personne qui tient à vous aider, en vous accordant par exemple des indemnités mensuelles abordables. Une décote s’applique généralement sur le bien immobilier. Les organismes professionels tels que Caritey Réméré peuvent vous accompagner sur cette sélection.  

2- Le contrat

Par la suite, il vous revient également de déterminer ensemble les clauses d’un contrat de vente à réméré. On peut mentionner de multiples clauses qui stipulent notemment :

• La durée de la validité qui ne doit pas excéder les 5 ans, généralement 12 à 18 mois en pratique
• Durant cette période, le vendeur (vous) peut occuper le lieu tout en épurant en même temps sa situation financière. Il verse une indemnité d’occupation en contre partie au nouveau propriétaire-investisseur. Le montant de cette indemnité est déterminé à l’avance.
• Le montant d’achat ainsi que la répartion du solde éventuel (utilisation d’un compte séquestre, versement par anticipation des indemnités d’occupation etc).
• La clause de rachat selon le prix convenu au début du contrat. 

 Suite à cette démarche, vous devenez éligible pour un nouveau prêt immobilier à un taux compétitif auprès des institutions financières. 

Le contrat est un acte notarié.

3- Le rachat

Et enfin, la dernière étape concerne le rachat du bien immobilier proprement dit de la part de l’ancien propriétaire. En effet, ce stade est crucial pour vous, car elle permet de savoir si l’acquéreur récupère son investissement ou s’il devient le nouveau propriétaire avec l’achat à l’amiable de votre bien. En général, cette pratique vous emmène vers un équilibre financier stable qui vous donne la possibilité de régler vos dettes. Dans cette optique, vous devez posséder le fonds de rachat nécessaire avec les indemnités d’occupation pour récupérer votre patrimoine. Autrement dit, le pacte de réméré impose un droit exclusif et irrévocable sur le rachat de sa propriété de la part du vendeur.

 Comment racheter un réméré ?

Dans une vente à réméré, à l’expiration du délai stipulé dans votre contrat de vente à réméré deux scénarios peuvent survenir, en fonction de votre situation fin

1- Vous pouvez racheter 🙂

Dans le premier scénario, vous avez la possibilité d’exercer votre droit de rachat pour la récupération de votre bien. En effet, cette action est valable si vous avez réussi à réunir l’ensemble du prix d’achat de l’investisseur. En d’autres termes, durant toute la période fixée, vous vous êtes efforcé d’assurer la stabilisation de vos moyens financiers. Pour ce faire, vous avez pu souscrire à des prêts au niveau des institutions financières pour pouvoir racheter votre bien. Autre cas probable, vous avez réalisé des investissements professionnels avec les fonds acquis sur l’opération de réméré. Ces derniers ont porté des fruits en générant suffisamment de liquidité pour vous permettre d’effectuer le rachat.

2- Vous ne pouvez pas racheter 🙁

Dans le deuxième scénario, si vous n’avez pas réussi à réunir assez de fond, afin d’effectuer le rachat de votre réméré immobilier, vous devez céder votre patrimoine. Dans cette optique, l’investisseur en devient le propriétaire légal et peut disposer du local à sa guise. Il a ainsi toute latitude pour décider, soit de passer par la vente, la location ou même l’occupation.

Dans la perspective de la remise de la propriété sur le marché immobilier, deux issues complémentaires peuvent alors se présenter.

      2 – A – Le Réméré est toujours valide 🙂

Après avoir acquis l’immeuble, l’investisseur peut initier la mise en vente de la maison au prix du marché. En général, ce prix s’avère plus élevé que le prix invoqué dans le contrat ou le tarif décoté. Par la suite, le notaire répartit l’argent de manière à ce que les deux parties reçoivent leur juste part. Par conséquent, il doit distribuer en priorité à l’acquéreur son investissement plus les frais d’occupation du vendeur.

      2 – B – Le Réméré n’est plus valide 🙁

Toutefois, il existe des critères qui peuvent suspendre la faculté de réméré et annuler la validité des clauses.

• La première raison se réfère au dépassement de la date de fin de validité du droit de rachat.
• De la même manière, cette validité est également rompue lorsque le vendeur ne paie pas l’indemnité de l’occupation. Pour rappel, celle-ci est fixée dès le début du contrat de vente à réméré.
• Pareillement, l’opération de réméré peut être annulée en cas de dégradation ou du manque d’entretien du local.

Pour résumer, un réméré définit une vente temporaire d’un bien immobilier avec un investisseur, sous la surveillance d’un notaire. Cet acte permet au vendeur de bénéficier de suffisamment de temps pour se redresser financièrement et racheter son patrimoine, tout en gardant son statut. Par principe, une vente en réméré, vous permet de mettre en place une restructuration financière pour pouvoir racheter votre bien. Dans cette optique, les institutions financières vous aideront à préparer un plan à l’avance pour pouvoir rembourser votre investisseur. A l’origine, la vente à réméré est une activité spécialement entreprise par les établissements bancaires et les professionnels de l’immobilier. Par la suite, le réméré s’ est démocratisé et de nombreux protagonistes s’y sont intéressés, notamment les particuliers. Ce qui vous permet aujourd’hui d’avoir de nombreuses opportunités de rééquilibrer votre situation financière en cas de difficulté.